Thiếu chế tài xử lý chủ đầu tư chây ì bàn giao quỹ bảo trì

Theo Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, trong thời hạn 7 ngày kể từ khi ban quản trị (BQT) tòa nhà hoạt động, chủ đầu tư có trách nhiệm chuyển giao kinh phí bảo trì đã thu của người mua nhà chung cư. 
  Khi nhiều tòa nhà chưa thành lập được BQT, chủ đầu tư toàn quyền sử dụng số tiền này. Nhưng nay, khi BQT đã được lập ngày càng nhiều, lẽ ra chủ đầu tư phải chuyển tiền bảo trì cho BQT thì chủ đầu tư lại tỏ ra chây ì.
 
Nghị định 99 quy định rõ trường hợp chủ đầu tư không bàn giao kinh phí bảo trì hoặc bàn giao không đầy đủ, không đúng hạn, BQT có văn bản đề nghị UBND cấp tỉnh nơi có nhà chung cư, yêu cầu chủ đầu tư bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư.
 
Sau thời hạn 7 ngày kể từ khi ủy ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố có quyết định yêu cầu bàn giao quỹ bảo trì mà chủ đầu tư vẫn không bàn giao thì sẽ tiến hành cưỡng chế qua tài khoản của chủ đầu tư. Sau 3 ngày, tổ chức tín dụng nơi chủ đầu tư mở tài khoản sẽ tiến hành cưỡng chế, chuyển tiền của chủ đầu tư cho BQT chung cư. 
 
Nếu phương án cưỡng chế qua tài khoản không thành thì UBND tỉnh, thành phố sẽ cưỡng chế qua tài sản. Tuy quy định là vậy nhưng thực tế việc cưỡng chế không hề đơn giản. Theo một số luật sư, hiện chưa có các quy định chi tiết hướng dẫn về định giá tài sản. Chưa kể nếu như chủ đầu tư đã bán hết tài sản thì không còn gì để cưỡng chế.
 
Thông tư 02/2016 của Bộ Xây dựng về quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư mặc dù có quy định chủ đầu tư phải chuyển tiền bảo trì chung cư cho BQT nhưng lại không quy định rõ những chế tài xử lý nếu chủ đầu tư cố tình không bàn giao. Điều 43 về giải quyết tranh chấp chỉ nêu chung chung: Các tranh chấp về việc bàn giao, quản lý, sử dụng phí bảo trì do UBND cấp tỉnh giải quyết; trường hợp không đồng ý với quyết định của UBND cấp tỉnh thì có quyền yêu cầu tòa án nhân dân giải quyết.
 
Theo ông Mai Anh Phong, Phó BQT chung cư Thăng Long Garden (Hà Nội), khi chủ đầu tư chây ì bàn giao phí bảo trì, các cấp chính quyền chưa có động thái quyết liệt buộc chủ đầu tư phải bàn giao mà chủ yếu vẫn chỉ là họp với tinh thần “động viên” chủ đầu tư. Thời hạn bàn giao cũng được nới lỏng theo hướng tạo điều kiện cho chủ đầu tư.
 
Thực tế cho thấy, các quy định hiện hành về quản lý chung cư nói chung và phí bảo trì nói riêng được đưa ra khá muộn, khi hàng loạt chung cư đã được đưa vào hoạt động và phát sinh mâu thuẫn. Do đó, với những chung cư cũ, đưa vào hoạt động từ trước khi có các quy định chặt chẽ về phí bảo trì thì thường rất khó để đòi lại khoản tiền này.
 
Trao đổi với phóng viên, đại diện Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết: Trách nhiệm của chủ đầu tư là phải bàn giao phí bảo trì phần sở hữu chung cho BQT khi BQT được thành lập. Bộ Xây dựng đã chỉ đạo các cơ quan chức năng cũng như Sở Xây dựng tổ chức kiểm tra và xử lý các hành vi vi phạm.
 
Rõ ràng BQT được dân bầu ra sau đại hội cư dân tòa nhà và đã được chính quyền địa phương thừa nhận thì hoàn toàn có đủ tư cách để thay mặt cư dân nhận bàn giao phí bảo trì. Nếu việc chây ì kéo dài quá lâu, người dân có quyền nghi ngờ phí bảo trì đã bị chủ đầu tư sử dụng sai mục đích, thậm chí đã tiêu hết. Như vậy, các cơ quan quản lý cần vào cuộc để đảm bảo quyền lợi hợp pháp cho người mua nhà. Thậm chí, hình sự hóa nếu chủ đầu tư có dấu hiệu chiếm đoạt tài sản.
 
Theo các chuyên gia bất động sản, rút kinh nghiệm từ những vụ việc liên quan đến tranh chấp phí bảo trì, người mua nhà cần tìm hiểu kĩ các quy định, điều khoản về phí bảo trì trước khi kí hợp đồng mua nhà.
 
Đặc biệt, cần yêu cầu chủ đầu tư tách bạch khoản tiền mua nhà và 2% phí bảo trì thành các hóa đơn khác nhau. Với khoản phí bảo trì, chủ đầu tư phải gửi thành một tài khoản riêng tại ngân hàng để người dân có thể giám sát, tránh việc chủ đầu tư sử dụng sai mục đích khoản tiền này.